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西安市物業管理條例

發布時間:2014-05-19 作者: 中核西北 閱讀量:

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   第一章 總 則
  第一條 為了規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,根據國務院《物業管理條例》、《陜西省物業管理條例》及有關法律、法規,結合本市實際,制定本條例。
  第二條 本市行政區域內的物業管理及其監督管理活動,適用本條例。
  第三條 本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
  第四條 業主選聘物業服務企業堅持公開、公平、公正的原則。鼓勵物業服務企業采用新技術、新方法,依靠科技進步提高管理和服務水平。
  第五條 市房屋行政管理部門是本市物業管理的行政主管部門,負責本市物業管理活動的監督管理工作。
  區縣物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
  建設、規劃、市政、民政、市容園林、公安、價格、工商等行政管理部門應當在各自職責范圍內,做好物業管理活動的監督管理工作。
  第六條 街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作,監督業主大會和業主委員會依法履行職責,調解處理物業管理糾紛。
  第七條 物業管理行業協會是物業服務行業自律組織,負責制定并監督實施物業服務規范,促進物業服務行業科學、規范、和諧發展。
第二章 前期物業管理
  第八條 前期物業管理是指業主或者業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之前的物業管理。
  第九條 新建建設項目擬實行物業管理的,建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時,持建設項目規劃設計方案向物業所在地區縣物業管理行政主管部門提出劃分物業管理區域的申請。
  區縣物業管理行政主管部門應當自受理之日起30日內,在征求物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府的意見后進行劃分,并書面告知建設單位。
  第十條 劃分物業管理區域應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體劃分原則如下:
 ?。ㄒ唬┪飿I管理區域以物業建設宗地紅線圖的范圍確定;
 ?。ǘ┓制诮ㄔO或者有兩個以上建設單位開發建設的物業,共用主要配套設施設備的,應當劃分為一個物業管理區域;
 ?。ㄈ┎煌飿I管理區域地理上自然相連的,業主未入住前,經各自的建設單位同意,并已向房屋買受人明示,或業主入住后,經各自的業主大會同意后,可以合并為一個物業管理區域。
  劃分物業管理區域有爭議的,由物業管理行政主管部門會同物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府確定。
  本條例實施前已經實際形成的獨立物業管理區域,不再重新劃分。
  第十一條 建設單位應當按照房地產開發與物業管理相分離的原則,逐步采用招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理。
  現售商品房出售前30日,預售商品房取得《商品房預售許可證》前,住宅物業的建設單位應當通過招投標的方式完成物業服務企業的選聘;投標人少于3個或者住宅規模不超過3萬平方米的,經市物業管理行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
  第十二條 建設單位應當在銷售物業之前,制定臨時管理規約,對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
  建設單位制定的臨時管理規約,不得侵害物業買受人的合法權益。
  第十三條 建設單位應當將前期物業服務合同和臨時管理規約自招投標結束之日起15日內向物業管理行政主管部門備案。建設單位應當將備案內容在銷售場所向物業買受人明示,予以說明。
  建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同的內容。物業買受人在與建設單位簽訂買賣合同時,應當書面承諾遵守臨時管理規約。
  第十四條 前期物業服務合同可以約定附期限;期限未滿,但業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。
  第十五條 建設單位向物業服務企業移交物業時,應當辦理書面移交手續,同時移交下列資料:
 ?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
 ?。ǘ┕灿迷O施設備清單;
 ?。ㄈ┰O施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
 ?。ㄋ模┪飿I質量保修文件和物業使用說明文件;
 ?。ㄎ澹I主名冊;
 ?。┪飿I管理必需的其他資料。
  第十六條 物業服務企業承接物業時,應當對共用部位、共用設施設備進行查驗,簽訂承接查驗確認書。不符合竣工驗收資料的,由建設單位負責處理。
  第十七條 新建物業管理區域內,建設單位應當按照下列規定配置物業管理用房:
 ?。ㄒ唬┪飿I建筑面積30萬平方米以下的,按物業建筑面積的3%。提供,但最低不得少于100平方米;
 ?。ǘ┪飿I建筑面積超過30萬平方米的,除按照30萬平方米的3%。提供外,超過部分按1%。的標準提供;
 ?。ㄈ┚邆渌?、電等基本使用功能,且位于地面以上的建筑面積不低于物業管理用房建筑面積的50%。
  業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑,建筑面積不少于30平方米。
  物業管理用房屬于全體業主共有,并依法辦理產權登記,建設單位、物業服務企業不得改變其用途。業主委員會不得將物業管理用房轉讓或者改作他用。
  第十八條 前期物業管理期間,有下列情況之一的,建設單位應當依法重新選聘物業服務企業,并監督物業服務企業之間依法交接:
 ?。ㄒ唬┣捌谖飿I服務合同期滿,業主大會尚未成立,物業服務企業不愿再續簽合同的;
 ?。ǘ┪飿I服務企業擅自撤離小區的;
 ?。ㄈ┪飿I服務企業被吊銷營業執照或資質證書的;
 ?。ㄋ模┓煞ㄒ幰幎ǖ钠渌樾?。
  第十九條 前期物業管理期間,建設單位已經注銷或者無法履行相關義務但住宅小區尚未成立業主大會的,物業服務企業應當于退出物業管理區域3個月前書面告知業主和物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府,由街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織業主召開業主大會會議,確定小區管理模式。
  第二十條 前期物業服務合同終止或者解除后15日內,物業服務企業應當向業主委員會移交物業管理用房,并按照本條例第十五條的規定移交相關資料。
第三章 業主、業主大會及業主委員會
  第二十一條 已領取房屋所有權證的,房屋所有權證上記載的房屋所有權人為業主。
  尚未進行房屋權屬登記,但基于買賣、贈與、拆遷補償等已經合法占有該房屋的人,在物業管理活動中視為業主。
  業主在物業管理活動中享有法律、法規規定的權利,并承擔法律、法規規定的義務。享有的權利和承擔的義務按照國務院《物業管理條例》的有關規定執行。
  第二十二條 物業管理區域內的業主可以設立業主大會,選舉業主委員會。一個物業管理區域設立一個業主大會。業主較少的,經全體業主一致同意決定不設立業主大會的,由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。
  第二十三條 物業管理區域符合下列情形之一的,可以設立業主大會:
 ?。ㄒ唬┪飿I出售且已經交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積50%以上的;
 ?。ǘ┦滋孜飿I出售并交付使用滿兩年的,且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積20%以上的。
  物業管理區域符合前款條件后15日內,建設單位應當書面告知物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府。建設單位未及時履行告知義務的,物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府有權責令建設單位限期改正。
  街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當自收到書面告知30日內,組織成立業主大會籌備組。區縣物業管理行政主管部門應當予以指導。
  第二十四條 業主大會籌備組由街道辦事處或者鄉鎮人民政府工作人員一名,建設單位代表一名,業主代表若干名組成?;I備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府工作人員擔任?;I備組中的業主代表由業主推選產生,或者由街道辦事處、鄉鎮人民政府提名經業主同意產生,并在物業管理區域內公示,公示時間不少于7日。
建設單位和物業服務企業應當提供籌備工作所需的資料。
  第二十五條 業主大會籌備組履行下列職責:
 ?。ㄒ唬┐_定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
 ?。ǘM定管理規約草案和業主大會議事規則草案;
 ?。ㄈ┐_認業主身份、業主專有部分面積,核定業主人數、物業總建筑面積;
 ?。ㄋ模M定業主委員會委員選舉辦法;
 ?。ㄎ澹┨岢鰳I主委員會委員候選人名單;
 ?。┦状螛I主大會的其他準備工作。
  籌備組應當在首次業主大會會議召開的15日前,將前款第(一)項至第(五)項內容在物業管理區域內公示。
  第二十六條 業主大會籌備組應當自成立之日起60日內,組織召開首次業主大會會議。
首次業主大會會議選舉產生業主委員會7日內,業主大會籌備組應當向業主委員會移交籌備期間的全部資料,籌備組職責自行終止。
  第二十七條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目,先期開發部分符合條件的,可以成立業主大會,選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素,在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。
  第二十八條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議,由業主委員會按照業主大會議事規則組織召開。
  第二十九條 下列事項由業主大會決定:
 ?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I主大會議事規則;
 ?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪幖s;
 ?。ㄈ┻x舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
 ?。ㄋ模┻x聘和解聘物業服務企業;
 ?。ㄎ澹├m籌和使用專項維修資金;
 ?。└慕?、重建建筑物及其附屬設施;
 ?。ㄆ撸└淖兓蛘叱蜂N業主委員會不適當的決定;
 ?。ò耍┯嘘P共有和共同管理權利的其他重大事項。
  決定前款第(五)項和第(六)項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
  第三十條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應當由物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數業主參加。
  業主大會會議表決采用記名投票的方式。一個業主擁有一張表決票或者選舉票,每張表決票或者選舉票上應當標明其專有部分面積。
  第三十一條 采用集體討論形式召開業主大會會議的,可以全體業主參加,也可以以幢、單元、樓層為單位,推選一名業主代表參加業主大會會議。
  推選業主代表參加業主大會會議的,業主代表應當于參加業主大會會議3日前,就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見;凡需業主投票表決的,表決票應經本人簽字確認,業主代表在業主大會投票時如實反映。
  業主代表因故不能參加業主大會會議的,其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加。
  第三十二條 采用書面征求意見形式召開業主大會會議的,應當在物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府或其委托的社區居委會現場監督指導下進行。
  業主應當在書面征求意見表上實名簽署意見;業主委員會應當將征求意見結果在物業管理區域內公示;業主對公示內容有異議的,有權查閱相關資料。
  第三十三條 業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。
  業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。
  第三十四條 業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會選舉產生,向業主大會負責并報告工作,受業主大會和業主監督。業主委員會委員的人數應當為單數,不得少于5人,具體人數和任期由業主大會議事規則確定。主任、副主任在業主委員會委員中推舉產生。
  業主委員會實行差額選舉,差額比例不低于20%,業主委員會委員按照預定名額和候選人得票順序,經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意的候選人當選。未當選業主委員會委員的候選人按照得票順序當選業主委員會候補委員,候補委員列席業主委員會會議,但不具有表決權。
  第三十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,持下列資料向物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府及區縣物業管理行政主管部門備案:
 ?。ㄒ唬I主委員會備案登記表;
 ?。ǘI主大會議事規則;
 ?。ㄈ┕芾硪幖s;
 ?。ㄋ模I主委員會成員的基本情況。
  區縣物業管理行政主管部門應當自收到上述材料后5日內發出備案回執。業主委員會持備案回執,向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章,并在物業管理區域內公告備案情況。
  備案事項發生變更時,業主委員會應當自變更之日起15日內書面報告備案單位,并在物業管理區域內公告。
  第三十六條 業主委員會履行下列職責:
 ?。ㄒ唬﹫绦袠I主大會的決定;
 ?。ǘ┱偌瘶I主大會會議,報告物業管理的實施情況;
 ?。ㄈ┐順I主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
 ?。ㄋ模徍诵枰獦I主分攤的費用;
 ?。ㄎ澹┍O督管理業主共有收益;
 ?。┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
 ?。ㄆ撸┍O督管理規約、物業管理制度的實施;
 ?。ò耍┱{解物業使用糾紛;
 ?。ň牛I主大會賦予的其他職責。
  第三十七條 有下列情形之一的,業主委員會應當及時召集業主大會臨時會議:
 ?。ㄒ唬┯?0%以上業主書面提議;
 ?。ǘ┌l生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
 ?。ㄈ┓煞ㄒ幒蜆I主大會議事規則規定應當召開業主大會臨時會議的其他事項
  業主委員會應當在組織召開業主大會臨時會議15日前,將會議的議題、時間、地點、方式以及表決事項在物業管理區域內公告,并書面告知全體業主,但前款第(二)項情況除外。
  應業主提議召集業主大會臨時會議的,業主委員會應當核實提議人的業主身份。
  第三十八條 業主委員會不按規定召集業主大會會議的,業主可以請求物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府責令限期召集;逾期仍未召集的,由街道辦事處或者鄉鎮人民政府按規定程序組織召集。
  第三十九條 業主委員會會議由主任召集。主任因故不能履行職責時,由副主任召集。主任因喪失業主委員會委員資格不能履行職責時,由排序在先的副主任召集。
  有1/3以上委員提議召開業主委員會會議時,應當召開業主委員會會議。主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的,由物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府指定其他委員召集業主委員會會議。
  第四十條 業主委員會會議應當有過半數委員出席,作出的決定須經全體委員半數以上簽名同意。
  業主委員會會議應當作書面記錄并存檔,業主委員會會議作出的決定,應有出席會議的委員簽字后加蓋業主委員會印章,并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。
  業主委員會委員不得委托其他人出席業主委員會會議。
  第四十一條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料:
 ?。ㄒ唬┕芾硪幖s、業主大會議事規則;
 ?。ǘI主大會和業主委員會的決定;
 ?。ㄈ┪飿I服務合同;
 ?。ㄋ模m椌S修資金的籌集、使用情況;
 ?。ㄎ澹┪飿I共有部分的使用和收益情況
 ?。┱加脴I主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;
 ?。ㄆ撸I主大會和業主委員會工作經費的收支情況;
 ?。ò耍┢渌麘斚驑I主公開的情況和資料。
  業主有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問,業主委員會應當予以答復。
  第四十二條 業主委員會委員不得有下列行為:
 ?。ㄒ唬┙邮芪飿I服務企業或者物業管理利害關系人提供的利益或者財物;
 ?。ǘ┏袛埍疚飿I管理區域物業服務企業的業務或者推薦他人到該企業工作;
 ?。ㄈ┙邮芸赡芊恋K公正履行職務的其他利益。
  第四十三條 業主委員會委員有下列情形之一的,其委員資格自行終止:
 ?。ㄒ唬┍救?、配偶及其直系親屬在本物業管理區域的物業服務企業任職的;
 ?。ǘ┮蛭飿I轉讓、滅失等原因不再是業主的;
 ?。ㄈ┮蚣膊』蛘咂渌騿适男新氊熌芰Φ?;
 ?。ㄋ模┍慌刑幮塘P的。
  第四十四條 業主委員會委員有下列情形之一的,由業主大會會議終止其委員資格:
 ?。ㄒ唬┎宦男袠I主委員會委員職責或者無故三次缺席業主委員會會議的;
 ?。ǘ┎宦男袠I主義務,不遵守管理規約,情節嚴重且拒不改正的;
 ?。ㄈ┻`反本條例第四十二條規定的;
 ?。ㄋ模┫驑I主大會或者業主委員會提出辭呈的;
 ?。ㄎ澹┢渌虿灰藫螛I主委員會委員的。
  第四十五條 業主委員會主任資格終止的,由業主委員會委員推選一位副主任任主任;副主任資格空缺或者資格終止的,由業主委員會委員從委員中推選副主任;委員空缺或者資格終止的,由候補委員按照得票多少依次遞補。
  業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起3日內將其保管的有關資料、印章等物品交回業主委員會。
  業主委員會應當及時在物業管理區域內公告委員的變更情況。
  第四十六條 業主委員會應當在其任期屆滿前2個月提出換屆籌備組人選名單,并在物業管理區域內公示。業主在15日內未提出異議的,換屆籌備組按照公示人員名單成立;半數以上的業主提出異議的,由業主委員會重新提出人選名單。
  業主委員會換屆籌備組在征求業主意見的基礎上提出新一屆業主委員會候選人名單,差額比例不低于20%,并在物業管理區域內公示。換屆籌備組人員不得作為新一屆業主委員會委員人選。
  業主委員會換屆籌備組應當在業主委員會任期屆滿前,組織召開業主大會會議,選舉產生新一屆業主委員會。
  業主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的,物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當組織或者監督業主委員會組織換屆選舉。
  第四十七條 業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內,將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。
  第四十八條 業主大會、業主委員會應當配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監督。
  第四十九條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的,物業所在地的區縣物業管理行政主管部門,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。
  第五十條 物業管理區域內,可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責召集,由區縣物業管理行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加,共同協調解決物業管理中遇到的問題。
第四章 物業管理服務
  第五十一條 物業服務企業應當具有獨立法人資格和相應的資質證書。物業服務從業人員應當取得相應的職業資格證書。
  外埠物業服務企業進入本市從事物業管理服務的,應當到市物業管理行政主管部門備案。
  市物業管理行政主管部門每年應當對物業服務企業的資質和其從業人員的職業資格證書等資料進行核對。
  第五十二條 一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理,提供物業服務。
  第五十三條 物業服務合同應當包括以下主要內容:
 ?。ㄒ唬┪飿I管理服務事項;
 ?。ǘ┓召|量和費用;
 ?。ㄈ╇p方的權利義務;
 ?。ㄋ模m椌S修資金的管理與使用;
 ?。ㄎ澹┪飿I管理用房的使用;
 ?。┖贤谙?;
 ?。ㄆ撸┻`約責任;
 ?。ò耍╇p方當事人約定的其他事項。
  物業服務企業應當自與業主委員會簽訂合同之日起15日內,將物業服務合同報物業所在地的區縣物業管理行政主管部門備案。
  物業服務企業應當按合同提供服務,不得以通知、聲明、告示等方式作出對業主不公平、不合理的規定,或者減輕、免除其損害業主合法權益應當承擔的責任。
  第五十四條 物業服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則;按不同物業的使用性質和特點,分別實行政府定價、政府指導價、市場調節價。其  收費項目、收費標準和計費方式由業主和物業服務企業按照國家規定的物業服務收費辦法在物業服務合同中約定。
  第五十五條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定;物業使用人未按約定交納物業服務費用的,業主負連帶交納責任。
  已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的房屋,物業服務費用由建設單位交納。
  物業服務合同未約定或者未經業主同意,物業服務企業自行提供的服務,不得向業主收取費用。
  第五十六條 物業服務企業應當制定物業管理區域內突發事件應急預案,協助有關部門做好物業管理區域的安全防范工作。
  發生安全事故或者突發事件時,物業服務企業應當及時采取應急措施,并向有關部門報告,協助做好救助工作。
  第五十七條 本市實行物業服務重大事件報告制度,物業管理區域內發生下列情況之一的,物業服務企業應當向區縣物業管理行政主管部門及相關部門報告:
 ?。ㄒ唬┌l生火災、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全;
 ?。ǘ┙ㄖ锛捌涓綄僭O施設備發生安全隱患,且在8小時以內難以排除,嚴重危及業主、使用人及建筑物安全;
 ?。ㄈ┪飿I服務人員擅自撤離物業管理區域,造成物業服務中斷,嚴重影響業主和使用人正常生活;
 ?。ㄋ模┌l生群體性突發事件,影響社會和諧穩定;
 ?。ㄎ澹┪飿I管理區域內發生重大傷亡事件;
 ?。┢渌绊憳I主、物業使用人正常生活的事件。
  第五十八條 物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位應當向最終用戶收取費用。物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的,代收服務費由委托單位支付,不得向業主收取手續費等額外費用。
  專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用,不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
  第五十九條 物業服務企業退出物業管理區域的物業管理服務,應當向業主委員會履行下列交接義務:
 ?。ㄒ唬┮平环諜n案資料和物業管理用房,實行酬金制的,還應當移交物業服務期間的財務檔案;
 ?。ǘ┏烦龉芾韰^域內的物業服務人員;
 ?。ㄈ┣逋祟A收、代收的有關費用;
 ?。ㄋ模┓?、法規規定的其他事項。
  第六十條 物業服務合同依法或者依約解除后,物業服務企業應當自合同解除之日起15日內退出物業管理區域,不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。
  第六十一條 業主、業主委員會、物業服務企業、建設單位之間在物業管理服務活動中發生爭議的,可以要求物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府調解,也可以申請仲裁或者依法提起民事訴訟。
  業主、業主委員會、物業服務企業對違反本條例的行為,可以向物業管理行政主管部門及其他有關部門投訴舉報,有關部門應當及時調查核實,并依法處理。
  第六十二條 物業服務企業對業主違反服務合同或者法律、法規、管理規約,實施妨害物業管理服務的行為,有權要求業主恢復原狀,停止侵害,排除妨害等并承擔相應民事責任。
第五章 物業的使用與維護
  第六十三條 業主、物業使用人應當遵守管理規約和物業服務合同的約定,愛護物業管理區域內的共用部位、共用設施設備。
  第六十四條 物業管理區域內禁止下列行為:
 ?。ㄒ唬p壞房屋承重、抗震結構、房屋外貌;
 ?。ǘ┧阶哉加?、損壞共用部位、共用設施設備;
 ?。ㄈ┻`反物業管理區域規劃搭建建筑物、構筑物;
 ?。ㄋ模┣终季G地、毀壞花草樹木;
 ?。ㄎ澹﹣y設攤點、亂停車輛;
 ?。﹣y倒垃圾、堆放雜物;
 ?。ㄆ撸┻`反規定飼養動物
 ?。ò耍┥米栽诮ㄖ?、構筑物上張貼、涂寫、刻畫;
 ?。ň牛┯绊懫渌脩舨晒?、通風及其他生活便利;
 ?。ㄊ┡欧呕蛘叨逊庞卸居泻ξ镔|,堆放易燃易爆物品或者排放超過規定標準的噪音;
 ?。ㄊ唬氖挛:怖娴幕顒?;
 ?。ㄊ┓?、法規禁止的其他行為。
  業主大會、業主委員會對違反前款規定的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。勸阻、制止無效的,應當及時報告有關行政主管部門。業主對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。
  第六十五條 物業的共用部位、共用設施設備維修養護時,相關的業主、物業使用人應予配合。因相關業主、物業使用人阻撓維修養護造成其他業主、物業使用人財產損失的,應當承擔賠償責任。
  因維修養護造成相關業主、物業使用人的自用部位、自用設施設備損壞或者其他財產損失的,責任人應當負責修復或者賠償。
  第六十六條 新建住宅物業、住宅區內的非住宅物業以及與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業,其建設單位應當在物業竣工驗收合格后、申請不動產權屬初始登記前,按照物業建筑安裝總造價2%的比例,一次性向市物業管理行政主管部門設立的保修金專門賬戶交存物業保修金。保修責任期滿后,根據建設單位的申請退還。長安區、臨潼區、閻良區及市轄縣的物業保證金應當交存到所在地物業管理行政主管部門設立的專門賬戶。
  第六十七條 物業在保修期內出現質量問題的,建設單位在接到業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業的維修要求后,應當在24小時內派人到現場核查情況,情況屬實的,應當在72小時內予以維修。
  第六十八條 物業保修期限內,建設單位不履行保修義務的,業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以向物業所在地的區縣物業管理行政主管部門提出物業保修金使用申請,由其委托的建筑工程質量檢測機構鑒定后,屬于保修責任范圍內建筑工程質量問題的,由業主委員會或者受委托的物業服務企業組織維修,所需費用從物業保修金中墊支。
  區縣物業管理行政主管部門應當在保修金動用后3個工作日內書面通知建設單位。建設單位應當在收到書面通知之日起15日內足額補存。
  建設單位對維修責任承擔有異議的,可以在前款規定的期限內依法提起民事訴訟或者申請仲裁,由人民法院或者仲裁委員會確定的責任人,在相關法律文書生效之日起15日內補存物業保修金。逾期不起訴或申請仲裁的,視為其認可承擔維修責任。
  第六十九條 物業保修期滿后,業主自用部位、自用設施設備的養護、維修,由業主負責;業主與物業使用人另有約定的,從其約定。業主或者物業使用人也可以委托物業服務企業進行維修養護,并承擔相應的費用。
  業主長期空置物業時,應當告知物業服務企業,采取措施防止漏水、漏氣等事故的發生,并與物業服務企業就自用部位、自用設施設備的養護、維修、管理等事項進行協商。
  第七十條 業主或者物業使用人裝飾裝修住宅,應當遵守國家和省、市有關裝飾裝修和房屋安全管理的相關規定,并告知物業服務企業。物業服務企業應當書面告知  業主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項,并對房屋裝飾裝修施工進行監督。
  業主違反房屋裝飾裝修規定、臨時管理規約或者管理規約的,物業服務企業應當予以制止。業主拒不改正或者已造成損害的,物業服務企業應當報告有關行政主管部門依法處理;造成相鄰業主損失或者對公共利益造成損害的,業主應當承擔賠償責任。
  第七十一條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施,不得改變用途。
  業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當提請業主大會討論決定同意后,由業主依法辦理有關手續。
  第七十二條 業主、物業使用人應當按照房屋權屬證書載明的用途使用房屋,不得擅自改變其使用性質。擅自改變房屋使用性質的,物業服務企業應當予以制止,并及時向有關行政管理部門報告。
  物業服務企業不得改變物業管理區域共用部位、共用設施設備的使用性質。
  第七十三條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地,損害業主的共同利益。
  因維修物業或者公共利益,業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會的同意。
  業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地,在約定期限內恢復原狀。
  第七十四條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用。
  專業經營單位可以將專業經營設施設備的維護、保養等事宜委托給物業服務企業承擔,物業服務企業可以按照委托合同向專業經營單位收取報酬。
  第七十五條 利用物業共用部位、共用設施設備設置廣告和進行其他經營性活動的,應當在征得相關業主、業主大會同意,并征求物業服務企業的意見后,按照規定辦理有關手續。所得收益屬全體業主所有,應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。
  第七十六條 物業存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時,責任人應當及時維修養護,有關業主應當給予配合。
  責任人不履行維修養護義務時,經業主大會同意,可以由物業服務企業維修養護,費用由責任人承擔。
第六章 專項維修資金的管理與使用
  第七十七條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業、與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,以及出售公有住房的單位,應當交存專項維修資金。
專項維修資金歸業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。
  第七十八條 專項維修資金按下列標準交存和提?。?br data-filtered="filtered" style="color: rgb(121, 120, 121); font-family: 宋體; font-size: 12px; white-space: normal;"/> ?。ㄒ唬┥唐纷≌臉I主,與商品住宅相連的非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存專項維修資金,每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。物業管理行政主管部門,應當根據本地區情況,合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數額,并適時調整。
 ?。ǘ┦酆蠊凶》康臉I主按照所擁有物業的建筑面積交存專項維修資金。每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。
 ?。ㄈ┏鍪酃凶》康氖鄯繂挝话凑斩鄬幼≌坏陀谑鄯靠畹?0%,高層住宅不低于售房款的30%,從售房款中一次性提取專項維修資金。商品住宅、公有住房已經出售但未交存專項維修資金的物業管理區域,應當補交專項維修資金
  第七十九條 商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前,將首期專項維修資金足額存入專項維修資金專戶。建設單位、物業服務企業不得代收專項維修資金。
業主在辦理房屋入住手續時,應當提供交存專項維修資金的憑證;未提供憑證的,建設單位不得將房屋交付使用。
  第八十條 業主大會成立前,專項維修資金由物業所在地物業管理行政主管部門代為管理。業主大會成立后,專項維修資金代管部門應當按照有關規定,將該物業管理區域  內業主交存的專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會在商業銀行開立的維修資金賬戶,并將有關賬目等移交業主委員會。開戶銀行應當與物業管理行政主管部門簽訂監督協議。
  業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶,應當接受所在地物業管理行政主管部門的監督。
  第八十一條 開立專項維修資金專戶,應當以物業管理區域為單位設賬,按房屋門戶號設分戶賬;未劃分物業管理區域的,以幢為單位設賬,按房屋門戶號設分戶賬。
  第八十二條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用的分攤辦法,相關業主有約定的,從其約定;無約定的,根據其各自擁有物業的建筑面積比例按照下列規定分攤:
 ?。ㄒ唬┯糜谛^共用設施設備維修和更新、改造的,由小區業主按照其擁有物業的建筑面積比例承擔,并從小區業主交存的維修資金中列支;
 ?。ǘ┯糜谡睒潜倔w共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的,由整幢樓業主按照其擁有物業的建筑面積比例承擔,并從該幢業主交存的維修資金中列支;
 ?。ㄈ┯糜诒締卧獌裙灿貌课?、共用設施設備維修和更新、改造的,由本單元內業主按照其擁有物業的建筑面積比例承擔,并從該單元業主交存的維修資金中列支。
住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造,涉及尚未售出商品住宅、非住宅的,建設單位應當按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面積,分攤維修和更新、改造費用。
  第八十三條 業主轉讓物業的,專項維修資金中的剩余部分應當結轉受讓人。
  因拆遷或者其他原因造成物業滅失的,剩余的專項維修資金業主交存的應當退還業主;公有住房單位交存的部分返還售房單位;售房單位不存在的,按照售房單位財務隸屬關系收繳同級國庫。
  第八十四條 市人民政府應當制定專項維修資金的統一管理使用辦法。專項維修資金的管理使用辦法應當包括使用計劃報批制度、財務預決算管理制度、審計監督制度以及業主查詢對賬制度。
第七章 法律責任
  第八十五條 違反本條例規定,住宅物業的建設單位未通過招標的方式選聘物業服務企業,或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業的,由市物業管理行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處5萬元以上10萬元以下的罰款。建設單位未按規定時限完成招標的,由市物業管理行政主管部門責令改正,可以處1萬元以上5萬元以下的罰款。
  第八十六條 違反本條例規定,建設單位未在規定時限內將前期物業服務合同和臨時管理規約報送備案的,由物業管理行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處5000元以上1萬元以下的罰款。
  第八十七條 違反本條例規定,不移交有關資料的,由物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,對相關建設單位、物業服務企業予以通報,并處1萬元以上10萬元以下的罰款。
  第八十八條 違反本條例規定,前期物業管理期間,物業服務企業未按規定履行告知義務擅自退出物業管理區域的,由物業管理行政主管部門處5000元以上1萬元以下的罰款。
  第八十九條 違反本條例規定,建設單位拒不交納未出售或者尚未交給物業買受人的房屋的前期物業服務費用的,由物業管理行政主管部門給予警告,責令改正,可以并處3000元以上3萬元以下的罰款。
  第九十條 違反本條例規定,建設單位拒不制定或者不公示臨時管理規約的,由物業管理行政主管部門給予警告,責令改正,可以并處5000元以上1萬元以下的罰款。
  第九十一條 違反本條例規定,街道辦事處或者鄉鎮人民政府未在規定期限內組織成立首次業主大會籌備組的,由區縣人民政府責令限期改正;逾期未改正的,對負有責任的主管人員和其他直接責任人員給予行政處分。
  第九十二條 違反本條例規定,業主委員會委員資格終止后,逾期不交回有關資料、印章的,由街道辦事處或者鄉鎮人民政府責令交回;造成損失的,依法承擔賠償責任
  第九十三條 違反本條例規定,物業管理區域內發生重大事件,物業服務企業未及時報告的,由區縣物業管理行政主管部門給予警告,并處5000元以上2萬元以下的罰款。
  第九十四條 違反本條例規定,物業服務合同解除后,物業服務企業未在規定期限內退出的,由物業管理行政主管部門責令限期退出;逾期未退出的,處5萬元以上30萬元以下的罰款。
  第九十五條 違反本條例規定,建設單位未按規定交納、補存物業保修金的,由物業管理行政主管部門責令限期交納;逾期不交納的,自逾期之日起按日加收滯納部分0.5%。的滯納金,可以處10萬元以上30萬元以下的罰款。
  第九十六條 違反本條例規定,有下列行為之一的,由物業管理行政主管部門責令限期改正,給予警告,并按照本條第二款的規定處以罰款;所得收益,用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用:
 ?。ㄒ唬┥米愿淖兾飿I管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
 ?。ǘ┥米哉加?、挖掘物業管理區域內道路、場地的;
 ?。ㄈ┥米岳梦飿I共用部位、共用設施設備進行經營的。
  個人有前款規定行為之一的,處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的,處5萬元以上20萬元以下的罰款。
  第九十七條 違反本條例規定,業主、物業使用人或者其他單位、個人損壞房屋承重結構、抗震結構、房屋外貌或者私自占用、損壞共用部位、共用設施設備的,由物業所在地物業管理行政主管部門責令恢復原狀、賠償損失,對個人處1000元以上1萬元以下的罰款;對單位處5萬元以上20萬元以下的罰款。
  第九十八條 違反本條例規定,挪用專項維修資金的,由物業管理行政主管部門予以追回,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業服務企業挪用專項維修資金,情節嚴重的,由頒發資質證書的部門吊銷資質證書; 構成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
  第九十九條 違反本條例規定,建設單位、物業服務企業代收專項維修資金的,由物業管理行政主管部門責令限期移交,并處所收金額5%以上10%以下的罰款
  第一百條 違反本條例規定,業主逾期不交納物業服務費用的,業主委員會應當督促其及時交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以申請仲裁或者向人民法院起訴。
  第一百零一條 違反本條例規定的行為,其他法律法規有處罰規定的,從其規定。
  第一百零二條 物業管理行政主管部門作出吊銷資質證書、20萬元以上罰款處罰決定的,應當告知當事人有要求聽證的權利。
  當事人對行政處罰不服的,可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
  第一百零三條 拒絕、阻礙物業管理行政主管部門工作人員執行公務的,由公安機關依法處罰;構成犯罪的,由司法機關依法追究刑事責任。
  第一百零四條 物業管理行政主管部門工作人員濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的,由其所在單位或者行政監察部門給予行政處分;構成犯罪的,由司法機關依法追究刑事責任。
第八章 附 則
  第一百零五條 本條例中有關專業用語的含義:
 ?。ㄒ唬┳杂貌课唬菏侵搁T戶以內的房間、廚房、衛生間、陽臺、天井、庭院以及室內墻面等部位;
 ?。ǘ┳杂迷O備:是指門戶以內,業主自用的門窗、衛生潔具和通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線以及水、電、氣戶表等設備;
 ?。ㄈ┕灿貌课唬悍课莩兄亟Y構、房屋主體結構、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內天井、戶外墻壁、屋面、傳達室、治安監控室、消防監控室;
 ?。ㄋ模┕灿迷O施設備:綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、水泵、水箱、電梯、業主樓層間的供、排水總管、信報箱、消防設施、公共照明設施、監控設施、避雷設施、公用天線、露天停車場、非機動車庫、公用設施設備用房等。
  第一百零六條業主委托其他管理人管理物業的,可以參照本條例執行。
  第一百零七條 本條例自2010年6月1日起施行。

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